Der im MDAX notierte Shoppingcenterbesitzer Deutsche Euroshop sieht sich auf Wachstumskurs. 'Bis 2012 sollten wir im Schnitt pro Jahr beim Umsatz im einstelligen, beim Gewinn vor Zinsen und Steuern im zweistelligen Prozentbereich wachsen', sagte Vorstandschef Claus-Matthias Böge, 49, im Interview mit dem Wirtschaftsmagazin Euro, Ausgabe 3/2008, die am 20. Februar erscheint. Euro ist das Monatsmagazin des Axel Springer Finanzen Verlages.

Zudem bestätigte Böge seine Prognosen für 2008: 'Der Umsatz wird um 17 Prozent auf 108 Millionen Euro steigen. Der Gewinn vor Zinsen und Steuern wird um 21 Prozent und der Gewinn vor Steuern um 34 Prozent zulegen.' Das Wachstum 2008 und 2009 wäre besonders groß, weil dieses Jahr in Hameln und Passau je ein voll vermietetes Shoppingcenter eröffnet wird.

Den Optimismus einiger Volkswirte bezüglich einer deutlichen Steigerung des privaten Konsums 2008 in Deutschland, teilt Böge nicht: 'Das Wachstum wird bestenfalls marginal ausfallen.' Sein Unternehmen würde aber stärker zulegen als der Einzelhandel insgesamt.

Beim Thema Unternehmenszukäufe hielt sich der Vorstandschef zurück: 'Wir halten die Augen offen, sehen aber derzeit keinen realistischen Übernahmekandidaten.' Auch Investitionen in neue Shoppingcenter kämen derzeit nicht in Frage, weil 'die Preise auf ein Niveau gestiegen sind, das wir nicht bezahlen wollen.' Das Gleiche gilt für Investitionen in Stadtteilzentren, Discounter oder Fachmärkte, die er bis vor kurzem noch im Visier hatte. 'Das Thema haben wir ins Archiv gepackt. Erst wenn die Preise fallen, würden wir uns dies wieder neu überlegen.'

Insgesamt stünden der Deutschen Euroshop 200 Millionen Euro Investitionssumme zur Verfügung - je zur Hälfte Eigenkapital und ungenutzte Kreditmittel. Um 'neue Chancen wahrzunehmen', wolle das Unternehmen als 'Finanzpartner des Immobilienentwicklers ECE in ein bis zwei Projekte einsteigen'. ECE gehört zur Unternehmerfamilie Otto (Otto Versand), die an der Deutschen Euroshop beteiligt ist.

Auch zur Dividende äußerte sich Böge: 'Für 2007 werden wir der Hauptversammlung wieder 1,05 Euro vorschlagen. Nächstes Jahr könnte es etwas mehr werden.'

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Das Interview:

'Neue Chancen'

Subprime-Krise im Immobiliensektor? Nicht überall. Claus-Matthias Böge, 49, Vorstandschef des im MDAX notierten Kaufhausbesitzers Deutsche Euroshop (DES), gibt sich selbstbewusst.

Euro: Herr Böge, nach den Kurstürzen bei Immobilienaktien in den vergangenen Monaten erwarten Marktbeobachter eine Fusionswelle in der Branche. Sie auch?

Claus-Matthias Böge: Ja, zumindest in einzelnen Segmenten wie Wohnimmobilien. Allerdings sind in den vergangenen zwei Jahren viele Immobilienfirmen an die Börse gekommen, deren Existenzberechtigung dort mit einem Fragezeichen versehen werden kann, weil sie schlicht zu klein sind.

Euro: Würden Sie sich an einer Konsolidierung beteiligen?

Böge: Wir halten die Augen offen. Aber die Zahl der für uns interessanten Firmen ist sehr begrenzt, weil sie zum Beispiel von Gründern beherrscht werden, die ihre Aktienmehrheit behalten wollen. Derzeit sehen wir keinen realistischen Übernahmekandidaten.

Euro: Die DES besitzt 14 Shoppingcenter, davon zehn in Deutschland. 2008 eröffnen Sie je eines in Hameln und Passau. Lohnt das trotz der stagnierenden Branchenumsätze noch?

Böge: Sonst würden wir ja nicht mehr im Einzelhandel investieren. Das Center in Hameln eröffnet im März und hat 100 Geschäfte, die alle vermietet sind. Im Herbst folgt Passau, auch voll vermietet.

Euro: Aber der Einzelhandel stöhnt. Was macht Sie optimistisch?

Böge: Der deutsche Einzelhandel hat ein Umsatzvolumen von fast 400 Milliarden Euro, die sich über verschiedenste Segmente verteilen. Der Markt kennt nicht nur Verlierer, sondern auch viele Gewinner. Und genau diese Gewinner haben wir als Mieter in unseren Shoppingcentern.

Euro: Volkswirte meinen, die Deutschen würden 2008 wieder mehr Geld ausgeben. Reiben Sie sich deshalb schon die Hände?

Böge: Das Wachstum wird bestenfalls marginal ausfallen. Deshalb müssen wir unseren Marktanteil erhöhen, um beim Umsatz zuzulegen. Die Deutsche Euroshop wächst stärker als der Einzelhandel insgesamt. Das hat viel mit unserer Mieterqualität zu tun, aber auch mit den Top-Standorten unserer Center.

Euro: Ihr Umsatz basiert vor allem auf Mieteinnahmen. Was knöpfen Sie Ihren Mietern denn ab?

Böge: Grundsätzlich gilt, dass sich unsere Investitionen mit 5,5 Prozent rentieren müssen. Das erreichen wir, in dem wir einen Mix aus Mindest- und Umsatzmieten aushandeln. Das heißt, der Mieter zahlt einen bestimmten Prozentsatz seines Umsatzes pro Quadratmeter, mindestens aber den Betrag X. Dieser Mindestbetrag ist in der Regel so hoch, dass auch der überdurchschnittlich erfolgreiche Händler zwei, drei Jahre braucht, um seinen Umsatz derart zu steigern, dass er über die Mindestmiete kommt. Viele schaffen das nie, kommen aber dennoch gut zurecht.

Euro: Was heißt 'viele'?

Böge: Unsere Mieteinnahmen bestehen derzeit zu 97,5 Prozent aus Festmieten. Der kleine Rest ist umsatzabhängig.

Euro: Was bedeutet das für Ihr Umsatzwachstum?

Böge: Mit unseren bestehenden Objekten wachsen wir um zwei bis drei Prozent per annum. Stärker zulegen können wir nur, wenn wir neue Shoppingcenter kaufen oder die bestehenden erweitern. In unseren Verträgen ist übrigens vereinbart, dass wir die Mieten an die Inflation anpassen. Da ist das Unternehmen also abgesichert. Vermieter von Gewerbeimmobilien profitieren von steigenden Inflationsraten, das ist seit Jahrzehnten so.

Euro: Die Investition in Passau war Ihre letzte – 2006! Warum läuft seither nichts mehr?

Böge: Weil die Preise auf ein Niveau gestiegen sind, das wir nicht bezahlen wollen.

Euro: Wegen der Liquiditätskrise an den Finanzmärkten ist die Immobiliennachfrage gesunken. Da müssten doch auch die Preise fallen.

Böge: In einigen Segmenten ist das so. Aber nicht in unserem. Shoppingcenter in Top-Lagen sind nach wie vor begehrt bei einem knappen Angebot. Und unsere größten Konkurrenten, finanzstarke Immobilienfonds, haben keine Finanzierungsprobleme. Die zahlen viel – und das in Cash! Im Bereich der zweit- und drittklassigen Objekte scheint es allerdings kräftig zu knirschen. Da haben viele ausländische Spekulanten mit hohen Fremdkapitalanteilen investiert. Aber das ist nicht unser Bereich.

Euro: Wie ist es um die Liquidität der DES bestellt?

Böge: Momentan stehen uns ungenutzte Kreditlinien von rund 100 Millionen Euro zur Verfügung. Wir finanzieren seit jeher sehr konservativ mit 50 Prozent Eigen- und 50 Prozent Fremdkapital. Insgesamt könnten wir also 200 Millionen investieren.

Euro: Aber wo wollen Sie investieren, wenn Ihnen die Preise zu hoch sind?

Böge: Wir warten weiter auf fallende Preise für Shoppingcenter.

Euro: Ende 2007 haben Sie laut über Investitionen in Stadteilzentren, Fach- oder Discountmärkte nachgedacht. Haben Sie schon eine Entscheidung getroffen?

Böge: Das Thema haben wir kürzlich ins Archiv gepackt. Auch hier sind uns die Preise zu hoch. Erst wenn sie fallen, würden wir uns dies erneut überlegen.

Euro: Bislang lehnten Sie ab, in die Objektentwicklung zu investieren. Bleibt es dabei?

Böge: Wahrscheinlich nicht. Wir wollen versuchen, als Finanzpartner des Immobilienentwicklers ECE neue Chancen auf künftige Projekte wahrzunehmen.

Euro: Die Entwicklung von Immobilien ist aber riskanter als deren Betrieb.

Böge: Das wissen wir. Deshalb steigen wir zunächst in ein oder zwei Projekte ein. Dann sehen wir weiter.

Euro: Welche Wachstumsraten erwarten Sie bis 2012?

Böge: 2008 und 2009 machen wir durch Hameln und Passau große Sprünge. Dann wachsen wir organisch weiter. Bis 2012 sollten wir im Schnitt pro Jahr beim Umsatz im einstelligen, beim Gewinn vor Zinsen und Steuern im zweistelligen Prozentbereich wachsen.

Euro: Geht es genauer?

Böge: Wenn ich mich heute schon bis 2012 aus dem Fenster lehne, sollte das reichen. Was 2008 angeht, bleiben wir bei unserer Prognose, den Umsatz um 17 Prozent auf 108 Millionen Euro zu steigern. Der Gewinn vor Zinsen und Steuern wird um 21 Prozent und der Gewinn vor Steuern um 34 Prozent zulegen.

Euro: Mit welcher Dividende dürfen Ihre Aktionäre rechnen?

Böge: Wir sagen immer, dass die kommende Dividende mindestens so hoch wie im Vorjahr sein soll. Für 2007 werden wir der Hauptversammlung wieder 1,05 Euro vorschlagen. Nächstes Jahr könnte es etwas mehr werden.

Euro: Vielen Dank für das Gespräch.