Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG
Unternehmen: Deutsche Grundstücksauktionen AG
ISIN: DE0005533400

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 19,30 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2019
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Matthias Greiffenberger, Cosmin Filker

Der hohe Objekteumsatz macht das Geschäftsjahr 2018 zum zweitbesten Jahr der Unternehmensgeschichte. Zukünftig gehen wir weiterhin von einer nachhaltigen und attraktiven Dividendenrendite aus.  
Im Geschäftsjahr 2018 profitierte die Deutsche Grundstückauktionen AG (DGA) maßgeblich von ihrer Marktführerschaft und steigerte die Netto-Courtage (stets bereinigt um die Umsatzsteuer und mögliche Unterprovisionen) sowie den Jahresüberschuss.
 
Neben dem insgesamt gut verlaufenen Jahr war insbesondere ein Einzelobjekt, welches mit 15,23 Mio. € Erlösen ein Rekordergebnis erreichte, der maßgebliche Faktor für die deutliche Steigerung der Ergebnisse. In Summe wurde so zum fünften Mal in Folge die 100 Mio. € Schwelle beim Objektvolumens überschritten. Während das Objektvolumen um 6,3% auf 123,9 Mio. € zulegte (VJ: 116,6 Mio. €), konnte die Netto-Courtage überproportional um 7,5% auf 12,00 Mio. € (VJ: 11,16 Mio. €) gesteigert werden.
 
Für diese überproportionale Steigerung dürfte auch das das große Einzelobjekt aus Berlin verantwortlich sein. Durch den hohen Ergebnisbeitrag des Einzelobjekts wurden zudem die schwächeren Ergebnisse der Tochtergesellschaften überkompensiert werden. So wurde durch die Tochtergesellschaften nur ein Gewinn in Höhe von 0,67 Mio. € (VJ: 1,70 Mio. €) abgeführt, was deutlich unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag. Besonders herausgestochen ist das Ergebnis der Sächsische Grundstücksauktionen AG (SGA), welche lediglich 0,02 Mio. € (VJ: 0,90 Mio. €) erwirtschaftete, was das schwächste Ergebnis der SGA seit Gründung darstellt.
 
Derartige Extremwerte sprechen statistisch auch für Einmaleffekte und wir gehen davon aus, dass sich die Gewinnentwicklung der Tochtergesellschaften in den kommenden Jahren wieder normalisiert und auf bzw. über dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre liegen wird. Hier zeigt sich auch, dass die Stärken einzelner Regionen erfolgreich andere Regionen ausgleichen können, wodurch die DGA eine gewisse regionale Unabhängigkeit aufweisen kann. Diese Stärke dürfte insbesondere ein Vorteil gegenüber den kleineren Wettbewerbern sein, welche sich in der Regel auf einzelne Regionen fokussieren.
 
Insgesamt wurde so, auch durch das sehr gute Ergebnis der DGA, ein Jahresüberschuss in Höhe von 1,59 Mio. € erzielt, was einer signifikanten Steigerung um 31,2% entspricht (VJ: 1,22 Mio. €). Gleichsam wurde durch die überproportionale Ergebnisverbesserung die Netto-Marge (Jahresüberschuss / bereinigte Netto-Courtage) auf 13,3% erhöht (VJ: 10,9%).  
Diese deutliche Steigerung führte zu einem Dividendenvorschlag in Höhe von 1,00 € je Aktie, was zum aktuellen Kurs (21.05.19 XETRA-Schlusskurs 17,80€) einer attraktiven Dividendenrendite von 5,6% entspricht.  
Unseres Erachtens befindet sich die DGA weiterhin in einem äußerst attraktiven Markt-umfeld, wovon das Unternehmen als Marktführer sehr gut partizipieren sollte. Bedingt durch das Rekordergebnis des Einzelobjekts in 2018 gehen wir von einem leichten Umsatz- und Ergebnisrückgang in 2019 und 2020 aus. Sollte es jedoch abermals zu einer vergleichbar großen Einlieferung wie in 2018 kommen, so sind unsere aktuellen Prognosen als konservativ anzusehen. Dennoch gehen wir von einem sukzessiven Wachstum aus und wir liegen mit unseren Schätzungen für 2019 auch über dem Niveau von 2017 (ein sehr gutes Jahr ohne einen vergleichbaren Sondereffekt wie in 2018). Wir gehen davon aus, dass im laufenden Geschäftsjahr 2019 eine bereinigte Netto-Courtage in Höhe von 11,50 Mio. € erzielt wird, bzw. 11,60 Mio. € im Jahr 2020.
 
Diese gute Entwicklung zeigt sich bereits im ersten Quartal (Research vom 26.04.2019). Exklusive der Rekordimmobilie, konnte die DGA im Q1 2019 eine Steigerung des Objektumsatzes um 7,7% verzeichnen. Gleichzeitig stiegen auch die Verkaufsquoten auf 89% (VJ: 84%), was weiterhin für ein hohes Investoreninteresse und eine gute Einlieferungsqualität spricht.  
Wir gehen davon aus, dass sich der gute Markttrend auch in den kommenden Jahren fortsetzen wird. Zudem sollte das Unternehmen neben der Marktführerschaft auch von der erfolgreichen Versteigerung des Großobjektes im Jahr 2018 profitieren. Wir gehen davon aus, dass weitere Marktteilnehmer hierdurch auf die DGA aufmerksam geworden sind und möglicherweise weitere Objekte in die DGA einliefern werden.
 
Entscheidend für die Entwicklung im Jahr 2020 wird die weiterführende Zusammenarbeit mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), der Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH (BVVG) und der Deutschen Bahn AG sein, welche zahlreiche Einlieferungen brachten. Die Rahmenverträge mit den genannten Einlieferern laufen 2019 aus, wobei wir für die Folgejahre von einer weiteren Zusammenarbeit ausgehen. Dennoch muss das Unternehmen im Jahr 2019 an den entsprechenden Ausschreibungen und Vergabeverfahren teilnehmen, um sich auch zukünftige Einlieferungen in diesem Bereich zu sichern.
 
Durch die stabile Kostenstruktur erwarten wir einen Jahresüberschuss in Höhe von 1,28 Mio. € in 2019 und 1,34 Mio. € in 2020. Entsprechend erwarten wir eine Dividende in Höhe von 0,78 € je Aktie in 2019 und 0,79 € je Aktie in 2020. Die Ergebnisentwicklung ist, wie auch die Netto-Courtage, niedriger als das Ausnahmejahr 2018, jedoch über dem Niveau von 2017.  
Mit dem Dividendenvorschlag von 1,00 € für das Geschäftsjahr 2018 stellt das Unternehmen den Aktionären aktuell eine sehr attraktive Dividendenrendite von 5,6% in Aussicht. Unser leicht geringeres Prognoseniveau wird durch den geringen risikolosen Zinssatz überkompensiert und wir heben unser Kursziel auf 19,30 € (bisher: 18,70 €) an. Vor dem Hintergrund des Upsidepotenzials vergeben wir das Rating Kaufen.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/18147.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 11.10.2018 (16:00 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 15.10.2018 (10:00 Uhr) Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,7,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 23.05.2019 (14:35 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 27.05.2019 (08:30 Uhr) Gültigkeit des Kursziels: bis max. 31.12.2019

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