Original-Research: Deutsche Grundstücksauktionen AG - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu Deutsche Grundstücksauktionen AG
Unternehmen: Deutsche Grundstücksauktionen AG
ISIN: DE0005533400

Anlass der Studie: Research Report (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 17,40 EUR
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2020
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Matthias Greiffenberger

Sehr guter Start in das Jahr 2020 mit gewissen Unsicherheiten für die Zukunft, Kursziel auf 17,40 € (bisher: 19,70 €) reduziert, Rating: Kaufen  
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 wurde ein gutes Ergebnis erzielt, welches dennoch unter den Erwartungen lag. So reduzierte sich der Objektumsatz um 19,2% auf 100,11 Mio. € (VJ: 123,92 Mio. €) und lag damit zum sechsten Mal in Folge über 100 Mio. €, was für die Unternehmensgruppe ein Novum darstellt.
 
Dennoch spiegelte sich diese Verringerung des Objektumsatzes auch in der bereinigten Netto-Courtage mit einem Rückgang um 16,1% auf 10,07 Mio. € (VJ: 12,00 Mio. €) wider. Hintergrund dieser Entwicklung war das Berliner Gesetz zur Mietendeckelung. Dieses Gesetz wurde im Juni 2019 diskutiert, was zu einer sofortigen Zurückhaltung von Investoren führte, da eine hohe Unsicherheit bezüglich möglicher Mietsteigerungen vorhanden war. Auch wenn das Gesetz erst 8 Monate später in Kraft getreten ist, sorgte die Diskussion für einen sofortigen Nachfragestopp im Bereich der Mehrfamilienhäuser. Konkret waren 12 potenzielle Immobilien aus Berlin betroffen, was einem Einlieferungsvolumen in Höhe von 10,6 Mio. € entsprochen hätte.
 
Das Mietendeckel-Gesetz ist seit dem 11.02.2020 in Berlin in Kraft getreten und ist zunächst auf 5 Jahre befristet. Die Mieten sollen auf der aktuellen Höhe verbleiben. Für Mieter, die in bestehenden Mietverhältnissen nach dem Stichtag 18. Juni 2019 eine Mieterhöhung erhalten haben, wird die Miete auf dem Stand dieses Stichtags eingefroren. Das Gesetz erfasst die Mieten für rund 1,5 Millionen Wohnungen. Ausdrücklich ausgeschlossen sind alle neu gebauten Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren, aber zum Beispiel auch Sozialwohnungen mit Mietpreisbindung und Wohnungen in Studentenwohnheimen. Bei Verstößen können Vermieter mit einer Geldstrafe bis zu 500.000 € belegt werden. Umstritten sind sowohl die formelle als auch die materielle Verfassungsmäßigkeit des Mietendeckels. Bei der formellen Verfassungsmäßigkeit geht es im Kern um die Frage, ob das Land Berlin überhaupt Regelungen zur Miethöhe im frei finanzierten Wohnungsbau treffen darf, oder diese Kompetenz allein dem Bund zusteht. Bei der materiellen Verfassungsmäßigkeit geht es um die Frage, ob die mit dem Mietendeckel verbundenen Eingriffe etwa in das Eigentumsrecht der Vermieter (Art. 14) oder in die Vertragsfreiheit der Parteien eines Mietvertrags nach der Verfassung erlaubt sind.
 
Abgesehen vom Sondereffekt in Berlin scheint der Markt auch weiterhin gut zu funktionieren. Dies zeigt sich auch in der weiterhin sehr hohen Verkaufsquote von 85% (VJ: 87,5%) und auch in der sehr guten Entwicklung der Tochterunternehmen außerhalb Berlins. Der angestrebte Gesamtumsatz bei den Tochterunternehmen in Höhe von 65 Mio. € wurde mit 71,2 Mio. € (VJ: 61,6 Mio. €) übertroffen. Hier zeigt sich abermals der Vorteil der Gesellschaft, deutschlandweit aufgestellt zu sein, um Einzelmarktentwicklungen ausgleichen zu können. Besonders gut hat sich die Sächsische Grundstücksauktionen AG entwickelt, die nach einem schwächeren Jahr 2018 einen guten Gewinnbeitrag in Höhe von 0,64 Mio. € geliefert hat (VJ: 0,20 Mio. €). Auch die Westdeutsche Grundstücksauktionen AG performte sehr gut mit einem Gewinnbeitrag in Höhe von 0,32 Mio. € (VJ: 0,21 Mio. €) sowie die Norddeutsche Grundstücksauktionen AG mit 0,33 Mio. € (VJ: 0,25 Mio. €).
 
Insgesamt wurde durch die Tochtergesellschaften aufgrund der Gewinnabführungsverträge 1,44 Mio. € (VJ: 0,67 Mio. €) an die Muttergesellschaft Deutsche Grundstücksauktionen AG abgeführt. Durch die schwächere Performance der Muttergesellschaft reduzierte sich der Jahresüberschuss im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 auf 0,49 Mio. € (VJ: 1,59 Mio. €) und der Bilanzgewinn zum 31.12.2019 lag bei 0,51 Mio. € (VJ: 1,62 Mio. €). Vor dem Hintergrund der aktuellen Corona-Krise und der in diesem Zusammenhang kaum zu prognostizierenden Zukunftsentwicklung schlägt der Vorstand und Aufsichtsrat keine Vollausschüttung vor, sondern eine Dividendenzahlung in Höhe von 0,24 Mio. €, sprich 0,15 € (VJ: 1,00 €) je Aktie.
 
Im Hinblick auf die kommenden Jahre spielen mit der Corona-Krise und dem Mietpreisdeckel in Berlin eine wichtige Rolle für die Unternehmensentwicklung.
 
Die Corona-Krise macht die Prognosen deutlich herausfordernder, da die bereinigte Netto-Courtage von vielen Faktoren abhängt. Besonders relevant ist welche und wie viele Objekte eingeliefert werden und wie hoch die Nachfrage ist, um gute Steigerungen zu erzielen. Entsprechend hat auch das Unternehmen aktuell keine Guidance in den Markt gegeben. Dennoch sind wir optimistisch, dass sich die Corona-Krise nicht sehr stark auf die Deutsche Grundstücksauktionen AG niederschlagen wird. Eine Teil-Guidance der DGA sieht vor, dass die Tochterunternehmen einen Objektumsatz in Höhe von 70,0 Mio. € (VJ: 72,2 Mio. €) erzielen werden, also nahezu auf Vorjahresniveau.  
Es wurden sehr gute Erfolge auf den Live-Auktionen sowie den Online-Auktionen erzielt. So wurden auch Auktionen der Deutschen Grundstücksauktionen AG gemäß Eindämmungsmaßnahmenverordnung ohne Publikum im Saal durchgeführt und stattdessen live im Internet übertragen. Die Gebote wurden per Telefon, über das Internet oder mit Bietungsaufträgen für Mitarbeiter im Rahmen der Bietungsschritte abgegeben. Die Online-Auktion verfolgten rund 250 Interessenten und somit mehr als eine traditionelle Live-Auktion. Zudem wurden in vielen Fällen Kaufpreise über den Erwartungen erzielt.
 
So waren die Auktionen im ersten Quartal (Ende Februar und Ende März) zwar von den Verordnungen der Corona-Krise betroffen, dennoch konnte der Objektumsatz um 37,4% auf 32,3 Mio. € (VJ: 23,5 Mio. €) gesteigert werden und die Netto-Erlöse stiegen um 29,3% auf 3,18 Mio. € (VJ: 2,46 Mio. €) an. Somit wurde eines der besten Quartale der jüngeren Unternehmensgeschichte verzeichnet. Die Deutsche Grundstücksauktionen AG mit Sitz in Berlin leistete hier, trotz des Berliner Mietdeckels, einen sehr guten Beitrag, mit Auktionserlösen in Höhe von 16,75 Mio. € und einer bereinigten Netto-Courtage von nahezu 1,50 Mio. €. Entsprechend deckt sich diese Entwicklung auch mit dem deutschen Transaktionsvolumen mit einem sehr starken ersten Quartal. Die Nachfrage scheint weiterhin sehr hoch zu sein. Dennoch herrscht mit der Corona-Krise eine hohe Unsicherheit, welche weiteren Auswirkungen auf den Markt zukommen.
 
Mittelfristig könnte die Corona-Krise auch zu Insolvenzen z.B. im Bereich der Gaststätten und Hotellerie führen, wodurch das Unternehmen über Insolvenzverwalter zu weiteren Objekten kommen könnte.  
Weiterhin sollten auch die Einlieferungsrahmenverträge dem Unternehmen weitere Objekte zuführen. So hat die DGA im Dezember 2019 den Zuschlag für die Vergabe eines Rahmenvertrages über die Durchführung von Immobilienauktionen für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben und die bundeseigene BVVG Bodenverwertungs- und -verwaltungs GmbH erhalten.  
Der Mietpreisdeckel in Berlin sollte mittelfristig zu einem sichtbaren Rückgang bei den Transaktionen von Mehrfamilienhäusern führen. Häufig wurden hier Investitionen getätigt, in denen Mietpreissteigerungen eingeplant waren. Somit können Eigentümer dieser Objekte nun nur deutlich unter dem Einkaufspreis verkaufen. Es wird sich zeigen, wie lange es dauern wird, um Käufer und Verkäufer zu einem neuen Marktpreis zusammenzubringen. Dennoch wird die Mietpreisdeckelung nachhaltige Transaktionsschäden in Berlin verursacht haben. Denn auch nach Ablauf des Gesetzes wird dieses Segment mit einer hohen Unsicherheit behaftet bleiben und wahrscheinlich nicht mehr zu dem ursprünglichen hohen Niveau zurückkehren. Somit rechnen wir damit, dass der DGA deutlich weniger Objekte aus diesem Bereich zugetragen werden.
 
Insgesamt gehen wir davon aus, dass das laufende Geschäftsjahr 2020 auf Vorjahresniveau verbleiben wird, vornehmlich verursacht durch die Berliner Mietpreisdeckelung. Aktuell erwarten wir, dass die Corona-Krise sich nicht sonderlich stark auf das Geschäftsmodell der DGA auswirken wird. Entsprechend prognostizieren wir einen sehr leichten Rückgang der Netto-Courtage auf 10,03 Mio. € (VJ: 10,07 Mio. €) und einen stabilen Jahresüberschusses in Höhe von 0,49 Mio. € (VJ: 0,49 Mio. €). Unseres Erachtens sollte der Effekt zwischen 2019 und 2020 nicht sehr stark ausfallen, da die Ankündigung einer Mietpreisbremse Mitte 2019 dieses Segment bereits vollständig stillgelegt hat und wir keine weitere Verschlechterung in 2020 erwarten.
 
Darüber hinaus erwarten wir, dass das Unternehmen den vollen Bilanzgewinn im Geschäftsjahr 2020 ausschütten wird. Das bedeutet, dass der einbehaltenen Bilanzgewinn vom Geschäftsjahr 2019 (sofern die Hauptversammlung die verschlagene Dividende für 2019 beschließt) in Höhe von 0,27 Mio. € (0,17 € je Aktie) zusätzlich zum Gewinn des Geschäftsjahres 2020 ausgeschüttet wird. Entsprechend prognostizieren wir eine Dividende in Höhe von 0,47 € je Aktie für das Geschäftsjahr 2020.  
Zudem sollte sich die DGA, als Marktführer, weiterhin gut behaupten und als primärer Anlaufpunkt für zu versteigernde Objekte dienen. Unseres Erachtens hat sich die deutsche Bevölkerung mit den Maßnahmen der Corona-Krise weitestgehend arrangiert und die notwendige Sensibilisierung hat stattgefunden. Die Geschäftstätigkeit kann in vielen Bereichen nahezu vollständig fortgeführt werden.
 
Vor dem Hintergrund der reduzierten Prognosen für 2020 und 2021 reduzieren wir unser Kursziel auf 17,40 € (bisher: 19,70 €) und vergeben vor dem Hintergrund des sehr hohen Upsidepozentials das Rating Kaufen.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: http://www.more-ir.de/d/20847.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (5a,5b,711); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter: http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 19.05.2020 (13:49 Uhr) Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe: 20.05.2020 (09:00 Uhr) Gültigkeit des Kursziels: bis max. 31.12.2020

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